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　　馬上快到金九銀十了，相信很多剛需購(gòu)房人都在上漲的房?jī)r(jià)和上浮的按揭利率之間糾結(jié)。

　　近期，關(guān)于按揭利率的報(bào)道不少，說上漲和說下調(diào)的都有。尤其是在堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的環(huán)境下，下調(diào)按揭利率會(huì)給銀行帶來較大壓力。

　　然而，現(xiàn)在的事實(shí)是，銀行有著下調(diào)按揭利率的客觀需求。那么，按揭貸款利率真的會(huì)走低嗎？這對(duì)各熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)又將產(chǎn)生哪些影響呢？

　　銀行額度充足但貸款需求萎縮

　　首先來看目前銀行體系的狀況。

　　目前銀行體系貸款額度充足，但受制于貸款需求萎縮，表內(nèi)貸款利率普遍面臨下行壓力。

　　流動(dòng)性方面，今年三次定向降準(zhǔn)以及7月23日央行投放5020億MLF，使得銀行體系流動(dòng)性充足，資金利率快速下滑。以銀行間1月期質(zhì)押式回購(gòu)利率為例，目前該利率水平為2.61%，已經(jīng)回到歷史底部區(qū)域。在上一輪寬松周期(2015年年中至2016年年底)中，資金利率維持低位，1個(gè)月銀行間質(zhì)押式回購(gòu)利率在2.3%-3.6%區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，目前資金利率已經(jīng)重回該區(qū)間內(nèi)。

　　流動(dòng)性投向方面，決策部門希望銀行加大小微企業(yè)和基建項(xiàng)目貸款，來對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行。中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板的力度，而央行為解決表內(nèi)信貸偏向國(guó)企以及民企違約潮問題，鼓勵(lì)銀行加大小微企業(yè)信貸力度，所以目前來看，基建項(xiàng)目和小微企業(yè)將是合意的信貸投向。

　　但問題是，基建項(xiàng)目從尋找到投資有一定的時(shí)滯，銀行也缺乏向小微企業(yè)貸款的意愿。另外，隨著經(jīng)濟(jì)下行和此前去杠桿力度過猛，經(jīng)濟(jì)的融資需求開始自發(fā)式回落。

　　因此，銀行面臨貸款額度充足與信貸需求萎縮的窘境。

　　這種環(huán)境下，銀行只能加大票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)開展力度，主動(dòng)消耗貸款額度，這導(dǎo)致票據(jù)貼現(xiàn)利率出現(xiàn)快速下滑。今年3月底時(shí)，票據(jù)貼現(xiàn)利率還有4.45%，但截至8月17日，票據(jù)貼現(xiàn)利率已經(jīng)下降到3.05%，降幅高達(dá)140BP。隨著票據(jù)利率接近低位，銀行各類貸款利率均面臨下行壓力(參見圖2)。

　　按揭利率大概率在9月下降

　　隨著銀行表內(nèi)貸款利率普遍回落，按揭利率也有下降壓力。從歷史表現(xiàn)看，作為有房產(chǎn)抵押的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，按揭貸款不良率一直保持在較低水平。2016年，按揭貸款不良率0.36%，不僅低于信用卡不良率1.90%，還低于制造業(yè)不良率3.85%。因此，在票據(jù)貼現(xiàn)利率快速下行后，銀行就有動(dòng)力增加按揭貸款這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投放力度。

　　從按揭利率走勢(shì)看，今年4月開始，雖然整體按揭貸款利率還在上行，但每月上行幅度已經(jīng)下降，意味著按揭貸款利率即將見頂(參見圖3)。具體來說，今年4月-7月，按揭貸款利率上行幅度不斷下降，每月上行幅度依次是5BP、4BP、4BP、3BP，因此按揭貸款利率在今年8月或9月見頂?shù)母怕瘦^大。

　　另外，按揭利率上升的銀行數(shù)量也在加速下降。今年3月，大約有18.4%的銀行(含分支行)按揭利率是上升的，但到7月份，只有8.8%的銀行按揭利率是上升的。相信后面會(huì)有更多銀行的按揭利率開始持平或者下降。

　　從不同城市的按揭貸款利率水平來看，一般調(diào)控較嚴(yán)的一二線城市按揭利率水平較低，比如上海的按揭利率在各大城市中最低，7月平均利率僅有5.16%；而三四線城市按揭利率普遍較高。在以房?jī)r(jià)為橫軸、首套房按揭貸款利率為縱軸的散點(diǎn)圖中，隨著房?jī)r(jià)水平從左到右逐步抬升，按揭利率卻逐步下降，說明總體上看一二線城市按揭利率較低(參見圖4)。因此，調(diào)控措施較嚴(yán)的一二線城市按揭需求受到壓制最大，銀行也越有動(dòng)力降低按揭貸款利率。

　　另外，城市按揭利率水平還與房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度有關(guān)，比如武漢、南京都有吸引人才的政策，同時(shí)新房與二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，使得這兩個(gè)城市的居民打新房熱情高漲，導(dǎo)致按揭貸款利率水平在各城市中最高，武漢首套房按揭貸款利率已高達(dá)6.35%。這類熱點(diǎn)城市按揭利率短期內(nèi)大概率會(huì)維持高位。

　　剛性購(gòu)房需求將得到釋放

　　值得注意的是，按揭利率下行對(duì)剛需釋放有一定的刺激效應(yīng)。

　　從算賬角度，以上海為例，一套500萬的房子，假設(shè)首付3成、貸款7成、貸款期限30年，那么當(dāng)按揭貸款利率折扣從95折降至9折后，購(gòu)房者總共可以節(jié)省近20萬的利息。

　　從城市角度，如果把今年上半年各城市首套房按揭貸款利率變動(dòng)，和城市上半年房地產(chǎn)銷量同比，放在一張圖上的話，可以發(fā)現(xiàn)按揭利率上行幅度較大的城市，成交也越低迷，典型城市如廈門；相反，按揭利率上行幅度越小，成交量受的負(fù)面影響也越小，典型城市如深圳和太原(參見圖5)。說明按揭利率變動(dòng)確實(shí)對(duì)購(gòu)房需求有杠桿作用。

　　最后，想要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，雖然政策對(duì)房?jī)r(jià)采取了高壓態(tài)勢(shì)，但影響房?jī)r(jià)預(yù)期的核心變量還是庫(kù)存。如果銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸采取逐步壓縮的態(tài)度，卻投放更多的按揭貸款，那么對(duì)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)來說，它們的銷售數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，但拿地越來越不積極，最終的結(jié)局就是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存越來越低。這種環(huán)境下，想要打破房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，就很困難了。

　　(蘇寧金融研究院 左俊義)