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李亞鵬留下的“坑” 陽光100多久才能爬出

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2017-11-06來源：智通財經(jīng)

　　一個上市公司的董事長，一個演藝界的明星，因為友情，用上市公司的錢合伙做了一樁生意，卻因此惹上了官司，合作項目也已停工一年多。

　　目前為止，上市公司投入已超過4億元，投資者的買單可能還遠遠沒有結(jié)束……

　　10月17日，一起合同糾紛案在北京市朝陽區(qū)法院一審開庭審理。作為本次案件的主體，“雪山小鎮(zhèn)”項目時隔兩年后再次回到公眾的視線。

　　雪山小鎮(zhèn)項目，坐落于云南省麗江市束河古鎮(zhèn)約莫一公里處。不遠處的玉龍雪山，幾天前的降雪尚未融化殆盡，點點白色點綴山頭。這個雪山腳下占地408畝的特色小鎮(zhèn)，曾被兩個男人寄予厚望。

　　2015年6月11日，陽光100中國控股有限公司(以下簡稱陽光100)在公告中宣布，收購李亞鵬及中書控股持有的雪山藝術小鎮(zhèn)51%的股權，收購代價為1.938億元，雪山藝術小鎮(zhèn)自此也正式更名為陽光100雪山藝術小鎮(zhèn)。

　　6月11日是個分水嶺。

　　更名前，它是藝人李亞鵬演而優(yōu)則商、“地產(chǎn)大亨”愿景的發(fā)源地，也是他步入商界的自證之作。更名后，它承載著陽光100董事長易小迪在錯失地產(chǎn)行業(yè)10年高速擴張期后，重回一線的期盼。

　　從2013年項目啟動時眾星云集、站臺撐場到2015年的低調(diào)受挫轉(zhuǎn)讓，隨著李亞鵬角色轉(zhuǎn)變帶來的賣力吆喝聲遞減以及接盤方陽光100開發(fā)緩慢，一度籠罩在明星光環(huán)中的雪山小鎮(zhèn)走向暗淡。

　　李亞鵬和易小迪或許沒有想到，雪山小鎮(zhèn)會以這樣的形式再次被關注，而兩年前他們的那場交易，也在訴訟中被提及。

　　說好的4000萬

　　該開庭案件基本圍繞雪山小鎮(zhèn)展開，原告方為麗江雪山投資有限公司(以下簡稱“雪山公司”，雪山小鎮(zhèn)為其名下項目)股東之一的北京泰和友聯(lián)投資有限公司(以下簡稱“泰和友聯(lián)”)，被告為雪山公司的前董事長、實控人李亞鵬和其兄長李亞煒以及二人母親張萍擔任法定代表人的北京中書投資控股有限公司(以下簡稱“中書控股”).

　　為何狀告？

　　2008年11月3日在云南麗江古城區(qū)市場監(jiān)督管理局登記成立的雪山公司可以稱之為李亞鵬商業(yè)夢想的起點。

　　彼時李亞鵬出資450萬元(占股90%)與其兄長李亞煒(出資45萬元，占股9%)、友人孫海浩(出資5萬元，占股1%)共同成立了這家以麗江當?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)為主的投資公司。李亞鵬為第一大股東，手握實控權。

　　當時35歲的李亞鵬，是否已經(jīng)在腦海中構思出了藝蓮坊項目(即陽光100雪山藝術小鎮(zhèn))尚不得而知，可以知道的是，在隨后的幾年中，雪山公司接連迎來幾輪增資擴股，實現(xiàn)了注冊資本52.3倍的增長。

　　根據(jù)起訴書描述，2012年7月，泰和友聯(lián)基于對李亞鵬個人的認可，以600萬元入股了雪山公司。伴隨著雪山公司的不斷增資，最終泰和友聯(lián)出資6000萬元，占股10%。

　　當時的合同規(guī)定，雪山公司向泰和友聯(lián)承諾若項目發(fā)生虧損，則虧損部分由雪山公司原股東獨立承擔。雪山公司確保泰和友聯(lián)全部權益不低于1億元，且3年開發(fā)周期屆滿后，泰和友聯(lián)可先行收回約定的固定權益收益4000萬元。

　　換言之，李亞鵬公眾人物身份做背書，加之頗高的保底收益，是泰和友聯(lián)入股雪山公司的直接原因。

　　然而，眼看三年開發(fā)周期屆滿，李亞鵬卻因為運營不利，擬出讓所持有的雪山公司股份，這與泰和友聯(lián)投資初衷相違背。后經(jīng)李亞鵬等原股東承諾，泰和友聯(lián)在股東大會上放棄對李亞鵬股份的優(yōu)先購買權，同意陽光100低價收購，條件是李亞鵬以到期債權的形式，于2015年7月向泰和友聯(lián)支付固定權益收益4000萬元。

　　付款期限屆滿后，對于泰和友聯(lián)的《催款通知函》，李亞鵬未予理會。截至目前，泰和友聯(lián)仍未收到任何款項。只好一紙訴狀，法庭相見。

　　《國際金融報》記者據(jù)此聯(lián)系李亞鵬本人，其表示“這就是一起正常的訴訟，沒什么可說的，我現(xiàn)在已經(jīng)不是雪山小鎮(zhèn)的操盤者了”。

　　定位失誤

　　當初各方頗為看好的“明星項目”何以啟動三年便慘遭出售，委身于他人？

　　《國際金融報》記者來到項目所在地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目原先規(guī)劃中的別墅、公寓皆沒有實現(xiàn)，低價拍得的408畝土地，6年時間，占地112畝的一期工程尚未結(jié)束，約莫三分之一的面積被圍起來用作施工，然而工地現(xiàn)場未見任何施工人員，只留下尚未完成的水泥打樁。

　　一名雪山小鎮(zhèn)的租戶告訴記者，因為資金問題，項目已經(jīng)停工一年多了。

　　這個李亞鵬希望通過奢華府系別墅來成為他和朋友們聚集處的項目，在規(guī)劃變道后，公眾人物和藝術家們不見蹤影，婚紗攝影照相館成了最多的存在，不收門票的小鎮(zhèn)成了婚紗照外景的絕佳去處。以至于當記者以游客身份計劃前往時被出租車司機一再勸阻，因為在他們眼中，雪山小鎮(zhèn)算不上景點，只有拍婚紗照才過來。

　　零星的人流量讓雪山小鎮(zhèn)頗為冷清，在這里，工作人員比游客多成了常態(tài)。

　　一位雪山小鎮(zhèn)的首批租戶向《國際金融報》記者表示了自己的無奈，原本被李亞鵬規(guī)劃打動的他在投入80萬元后才發(fā)現(xiàn)回本遙遙無期。在其看來，最初的定位錯位是雪山小鎮(zhèn)淪落至今日現(xiàn)狀的根本原因，畢竟在旅游城市打造昂貴的住房別墅并不現(xiàn)實。

　　2013年雪山小鎮(zhèn)項目啟動時對外的官方報價是公寓1.6萬元/平方米，別墅則超2萬元/平方米。彼時麗江的月均收入不過2000元，上海的平均房價才2.5萬元/平方米，即便李亞鵬極力發(fā)動，明星的勢能依然有限，無法從根本上解決銷售難題。

　　市場的冷遇，回款的無力，形成惡性循環(huán)，將雪山小鎮(zhèn)吞噬其中。

　　然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雪山小鎮(zhèn)項目的失利或許不僅僅是戰(zhàn)略定位的失誤，其極為混亂而隨意的財務管理也為日后發(fā)展埋下了隱患。

　　與此同時，與雪山小鎮(zhèn)項目因資金問題施工難以繼續(xù)形成對比的，是李亞鵬個人的輾轉(zhuǎn)騰挪。

　　內(nèi)控不足

　　迅速增資擴股后的雪山公司，像一個暴富時代的縮影，紛紛繁繁，鬧鬧哄哄。在知情人士看來，其管理短板暴露無遺，時而“揮霍無度”，時而“放任自流”。

　　“那幾年的雪山公司，財大氣粗得很。”一位雪山公司的管理層人員告訴記者。

　　2011年到2015年期間，李亞鵬控制的雪山公司日常經(jīng)營中出現(xiàn)大額現(xiàn)金收付，且內(nèi)部審批流程簡單，這一點被后來的審計公司單獨提出并質(zhì)疑。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)的部分財務發(fā)票信息也證實了這一情況，發(fā)票報銷現(xiàn)象尤為突出。

　　這其中，不少在審計師眼中，因為開具抬頭錯誤不能抵扣進項稅的不合規(guī)發(fā)票，依然報銷成功。

　　例如，2010年12月李亞鵬以費用報銷還借款96.44萬元，其中12萬多發(fā)票抬頭將公司全稱簡化為“雪山投資”。

　　這類情況不在少數(shù)，2011年12月，李亞鵬以費用報銷還借款80萬元，但是這80萬元發(fā)票全部為不合規(guī)發(fā)票，具體費用包括購服裝20萬元左右，購電器43萬元左右，戶外用品7萬元左右，購家具5.2萬元，購窗簾4.3萬元；2012年2月，李亞鵬以購茅臺酒報銷還借款25.8萬元。

　　這樣的報銷行為不僅存在于李亞鵬一個人身上。記者調(diào)查獲取的一份雪山公司賬面記錄顯示，2013年3月至2014年12月期間，行政部后勤人員劉某以個人借款名義累計向公司借款150萬元。2015年5月15日，劉某以“麗江滇西北國際旅行社有限公司”開具的團費發(fā)票一次性沖銷個人借款。

　　雷同的合同

　　不僅如此，雪山小鎮(zhèn)高昂的造價成本中也屢屢出現(xiàn)合同協(xié)議重復付款的情況。

　　2013年8月1日，雪山公司委托中書控股進行“藝蓮坊”樣板區(qū)藝術展示區(qū)室內(nèi)設計，合同編號為雪山2013-050(xstz(2013)yx-08022)，合同工程地點為云南省麗江市束河古鎮(zhèn)東側(cè)青龍北路與束河中路交匯處，建筑面積2000平方米，設計費120.8萬元。

　　一年后，場景重現(xiàn)，雪山公司再次與李亞鵬實控的中書控股簽訂合同編號為雪山2014-053(xstz(2014)yx-08071)的室內(nèi)裝飾設計合同書，項目名稱、工程地點和建筑面積等設計內(nèi)容與合同編號為雪山2013-050(xstz(2013)yx-08022)的室內(nèi)裝飾設計合同內(nèi)容完全一致，合同金額為117.4萬元。

　　就同一事項兩次委托同一主體設計，且兩次完成付款，記者走訪了解，對于這一設計成果，工作人員也無法確認存在。

　　輸血關聯(lián)公司

　　雪山小鎮(zhèn)可謂李亞鵬商業(yè)版圖的一個集大成項目，其一手打造的涵蓋酒店、教育、項目投資、餐飲、傳播行業(yè)的“中書系”中多家公司都圍繞雪山小鎮(zhèn)的開發(fā)受益承接了多筆業(yè)務，與雪山小鎮(zhèn)在財務上產(chǎn)生了千絲萬縷的關聯(lián)交易。

　　這些關聯(lián)交易主要集中在酒店、項目投資、傳播幾個方面，與此擦出交易火花的包括李母張萍擔任法人的北京中書酒店管理有限公司、北京中書投資控股有限公司以及李兄李亞煒作為法人的東陽萬瑞達影視制作有限公司。

　　除了上文重復合同中提及的中書控股，傳播方面尤為明顯的是，2013年1月22日，麗江雪山公司與東陽萬瑞達影視制作有限公司簽訂編號為雪山2013-001的效果圖及多媒體制作協(xié)議800萬元。東陽萬瑞達影視制作有限公司股東為李亞煒，此關聯(lián)方交易的內(nèi)容為制作鳥瞰圖2張、數(shù)字現(xiàn)場(白天及夜景)效果圖22張，人視點圖2張(收費300萬元)和30分鐘多媒體制作(2D/3D各一版)(收費500萬元).

　　一位廣州4A廣告公司的業(yè)務人員告訴記者，通常情況下，5分鐘的多媒體制作市場價十幾萬元，30分鐘不過百來萬，500萬元的價格明顯高于市場價。

　　圍繞著雪山小鎮(zhèn)，根據(jù)記者掌握的情況，諸如此類的財務問題還有很多。一個雪山小鎮(zhèn)失利了，卻輸血養(yǎng)活了多個“中書系”公司。

　　接盤的考量

　　這些財務上的窟窿，陽光100知道么？

　　記者據(jù)此向一名陽光100的工作人員求證，其并未否認，畢竟在達成合作意向后，陽光100做過盡調(diào)。

　　那么，既然如此，陽光100為何還愿意接盤雪山小鎮(zhèn)？市場上對于這一交易的好奇與猜測，至今沒有論斷。

　　據(jù)一位接近易小迪的知情人士稱，其與李亞鵬私交甚好、惺惺相惜，但僅此一點便撐起整個交易，理由稍顯蒼白。

　　某種程度上，彼時的陽光100和雪山小鎮(zhèn)有相似之處，從初出茅廬時的驚鴻一現(xiàn)，到戰(zhàn)略不當后的處境艱難。

　　低調(diào)的易小迪作為“萬通六君子”之一，曾與馮侖、潘石屹、王功權等攜手打拼，掘金海南。萬通解體后，易小迪和馮侖、潘石屹一樣，繼續(xù)地產(chǎn)之路。在SOHO中國董事長潘石屹的建議下，易小迪決定在北上京城，開發(fā)陽光100國際公寓。

　　這是陽光100的處女作，也是易小迪曾經(jīng)的成名作。這個在千禧之年拔地而起，被賦予“引領北京住宅進入設計時代”美譽的建筑群，坐落在北京朝陽區(qū)光華路上。彩虹色斑塊點綴在建筑立面墻上，歷盡十七年，鮮艷如故。伴隨著“大望路”商區(qū)的不斷升值，陽光100國際公寓與長安街對面的SOHO現(xiàn)代城南北呼應，與寸土寸金的華茂中心一路之隔，成為北京的東三環(huán)標志性建筑之一。

　　也許是海南征戰(zhàn)時死里逃生的緣故，也許是易小迪生性中自帶的理性與克制，在2003年招拍掛制度推行后，陽光100的步伐顯得謹慎而緩慢，并未像其他開發(fā)商一樣加入“搶地”大軍中。在地產(chǎn)行業(yè)坐上周期的車輪滾滾而來時，陽光100放棄了上車的門票，從而錯失了高速擴張的機會。

　　在地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的當下，跑進千億是房企追求安全的權宜之計，而陽光100在發(fā)展20年后年銷售依然只有幾十億，甚至出現(xiàn)業(yè)績倒退的跡象。

　　2014年上市元年，陽光100的營收達71.04億元，2015年降至64.18億元，2016年這一數(shù)字為69.65億元，凈利潤也從8.1億元一路下滑至2.31億元。與碧桂園等頭部房企僅用了一年便實現(xiàn)營收400億到千億的跨越形成對比的是，陽光100掙扎10年也未能實現(xiàn)業(yè)績翻番。

　　與此同時，陽光100三四線的擴張定位，讓其距離核心城市日漸遙遠。對于回歸一線，陽光100無疑是渴望的，然而早已邊緣化的存在感讓其在一二線城市很難收獲土地資源。

　　同時對于轉(zhuǎn)型街區(qū)商業(yè)綜合體的易小迪而言，雪山小鎮(zhèn)的408畝占地無疑是極具吸引力的，畢竟土儲是房企重要的生命線，且麗江旅游城市的屬性，對這片土地上是加分項。只是易小迪沒有想到陽光100在桂林、柳州的成功模式?jīng)]能復制到麗江來。

　　在易居研究總監(jiān)嚴躍進看來，商業(yè)地產(chǎn)中至關重要的人氣需要有“本土”概念。這個概念在于，支撐房地產(chǎn)市場的最終需求，應該是常住人口，這個需求是最根本的，而一些流動人口或者說旅游人口，往往在購房和入住方面是“不忠誠”的。所以這個時候雖然看似這些旅游景點人氣很旺，消費需求也很高，但是往往經(jīng)營成本也是很高的。同時，包括麗江等城市實際上交通區(qū)位并不是非常完美，周邊也有競爭性城市(如大理)。而陽光100此前大獲成功的柳州等城市，常住人口規(guī)模大，潛在的各類市場需求有支撐。

　　與此同時，李亞鵬時期招商上的后遺癥開始凸顯，雪山小鎮(zhèn)銷售人員反映當初為了吸引商家，項目地段最好的鉑爵婚紗攝影是以免租形式進駐的。

　　此外，第一排的樣板示范區(qū)存在大量關系戶，他們一度拒交租金，包括有幾家明星入股的客棧。該銷售人員坦言，租金收繳工作推進艱難。根據(jù)其提供的數(shù)據(jù)顯示，陽光100接盤后，源源輸血難造血，項目資金投入已經(jīng)超過4億元，以此形成對比的是銷售額不過2000萬元左右，租售面積僅占一期總實測面積的33.79%。

　　因為業(yè)績難見起色，兩年時間陽光100派駐的負責人已經(jīng)更換三任。從陳志國、蕭德迎到顧清貧，領導的頻繁更換也導致項目定位一變再變，從最初的奢華文藝到主打愛情直至現(xiàn)在的市集小鎮(zhèn)接地氣。雪山小鎮(zhèn)始終在變，卻難尋突破與重生。

　　收購不是結(jié)束，而是將自己與其捆綁的開始。它好似一個無解的循環(huán)，繼續(xù)輸血還是斬斷止損。繼續(xù)輸血，不知盡頭在何方；斬斷止損，則意味著推翻前期所有的判斷與付出。

　　易小迪當下的處境和另一位地產(chǎn)商孫宏斌有些相似，他們都低估了收購項目的復雜性和困難程度，而高估了自身對于局勢的把控、扭轉(zhuǎn)之力。不同在于，融創(chuàng)主營業(yè)務的高歌猛進讓其尚有力量與下陷的泥潭做博弈，而舉步維艱的陽光100似乎越陷越深。

　　陽光100常務副總裁范小沖在接受《國際金融報》記者采訪時坦言，麗江作為旅游城市，市場下滑確實嚴重，但陽光100雪山小鎮(zhèn)作為街區(qū)綜合體，更多的是長期經(jīng)營，相較于住宅銷售項目，周期會更長。范小沖認為過程雖然艱苦，但這是陽光100轉(zhuǎn)型過程中的必經(jīng)之路。

　　如果時間倒流，陽光100還會接盤這個項目嗎？范小沖停頓片刻，表示有可能。

　　潘石屹曾在其《我的價值觀》一書中回憶摯友易小迪，無不飽含深情地說：“在我困難的時候，我最先想到的總是易小迪，他不一定會給我多少物質(zhì)上的幫助，但他的講話會給我力量，給我戰(zhàn)勝困難的力量。”

　　如今，深陷“坑”中的易小迪，將如何獲得支撐他爬出來的力量？

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