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融創(chuàng)中國(guó)：下半年不再拿地，未來(lái)主要降負(fù)債
作者：侯雯 尉奕陽(yáng)
融創(chuàng)中國(guó)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備1.01億平方米，下半年不再拿地。加上經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)逐步釋放，公司目前高達(dá)260%的凈負(fù)債率將逐漸降低，計(jì)劃在2019年降至70%以內(nèi)。設(shè)定這一目標(biāo)，并不是由于融創(chuàng)的現(xiàn)金流很緊張。截至8月底，公司賬上還有800億元現(xiàn)金。融創(chuàng)中國(guó)管理層在9月1日舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上在披露上述信息。
融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司（01918.HK，下稱融創(chuàng)中國(guó)）8月31日晚間披露的2017年半年報(bào)顯示，截至6月30日，融創(chuàng)中國(guó)合同銷售金額為1089億元，較2016年同期增長(zhǎng)約94%；銷售均價(jià)為1.45萬(wàn)元/平方米；收入約133億元，同比增長(zhǎng)26%；稅后利潤(rùn)16億元，同比大1470%。利潤(rùn)增長(zhǎng)主要是因?yàn)楣静①?gòu)帶來(lái)業(yè)務(wù)合并收益。
半年報(bào)還顯示，融創(chuàng)中國(guó)借貸的加權(quán)平均實(shí)際年利率為5.8%，這一資金成本在業(yè)內(nèi)偏高。
孫宏斌稱下半年不拿地
在9月1日的業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌表示：公司今年下半年將不再拿地。 “也不會(huì)一輩子都不拿地，但未來(lái)融創(chuàng)中國(guó)的拿地標(biāo)準(zhǔn)會(huì)大幅提高。” 他隨后補(bǔ)充說(shuō)。
半年報(bào)顯示，截至8月25日，不含收購(gòu)的13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城項(xiàng)目，融創(chuàng)中國(guó)的土地儲(chǔ)備共計(jì)1.01億平方米。由于融創(chuàng)中國(guó)土地儲(chǔ)備部分來(lái)自并購(gòu)，其權(quán)益土地儲(chǔ)備為6944萬(wàn)平方米。截至今年上半年，融創(chuàng)中國(guó)96%的土地儲(chǔ)備都分布在一二線及環(huán)一線城市。
孫宏斌表示，除此以外，融創(chuàng)中國(guó)還有5000萬(wàn)平米的舊改項(xiàng)目正在陸續(xù)落實(shí)，萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包中的5000萬(wàn)平方米可售面積陸續(xù)交割，未來(lái)融創(chuàng)中國(guó)將有2億平方米土地儲(chǔ)備。他測(cè)算，現(xiàn)有的1.01億平方米土地儲(chǔ)備保守估計(jì)將提供超過(guò)1.5萬(wàn)億元可售貨值，未來(lái)2億平方米土地保守測(cè)算貨值將超過(guò)2.5萬(wàn)億元。
國(guó)內(nèi)一二線城市的樓市調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)。主要布局一二線城市的孫宏斌表示，不在調(diào)控的城市布局麻煩才更大，因?yàn)檎{(diào)控區(qū)域才是真正有購(gòu)房需求的地方，這恰是融創(chuàng)中國(guó)布局的優(yōu)勢(shì)。“我們現(xiàn)在很多城市都一房難求，房子沒有賣不動(dòng)的，找不對(duì)人都買不到”。孫宏斌說(shuō)。
融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德判斷，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策還會(huì)持續(xù)到今年秋季以后，“短期內(nèi)不可能放開”。在調(diào)控壓力下，融創(chuàng)中國(guó)即使今年下半年不拿地，以現(xiàn)有貨值，下半年完成2000億元銷售額，全年完成3000億元的銷售目標(biāo)，問(wèn)題不大。他認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)是總量維持在10萬(wàn)億元左右，行業(yè)集中度會(huì)越來(lái)越高。
要建20個(gè)萬(wàn)達(dá)城 擴(kuò)大合作比例
7月19日，融創(chuàng)中國(guó)以438億元買下13個(gè)萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目公司91%的股權(quán)，雙方約定交易款項(xiàng)分三次付清。孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“已經(jīng)付了兩筆了，10月還有144億元，已經(jīng)交接了8個(gè)項(xiàng)目，最后一批還有5個(gè)項(xiàng)目。”
他表示，13個(gè)文旅城項(xiàng)目成本合計(jì)1800億元，包括過(guò)去的銷售回款1100億元、貸款418億元、已投入資金300億元和三年內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本。在收購(gòu)中，孫宏斌最看重的部分是5000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，對(duì)應(yīng)的1600億元可售貨值。“利潤(rùn)這塊還在梳理，但肯定也挺好。”他表示。
孫宏斌透露，融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)未來(lái)還會(huì)繼續(xù)合作開發(fā)萬(wàn)達(dá)城，但合作比例不再是91：9了，可能變成7：3或6：4。孫宏斌希望未來(lái)至少開發(fā)20個(gè)萬(wàn)達(dá)城，融創(chuàng)中國(guó)將持有部分酒店和樂(lè)園。
孫宏斌說(shuō)，與萬(wàn)達(dá)合作的副產(chǎn)品是融創(chuàng)中國(guó)會(huì)變成文化旅游產(chǎn)業(yè)最大的持有者，擁有幾千億的資產(chǎn)。下一步融創(chuàng)中國(guó)還會(huì)沿著文旅、娛樂(lè)、健康教育和消費(fèi)升級(jí)布局，“希望十年后這些新業(yè)務(wù)能與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各占一半” 。
未來(lái)兩年的任務(wù)是降負(fù)債
“并購(gòu)?fù)?rdquo;融創(chuàng)中國(guó)今年動(dòng)作頻頻，負(fù)債率隨之攀升。2017年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司總資產(chǎn)4238 億元，總負(fù)債3896億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)91.93%，此外還有93億元的永續(xù)債。截至今年上半年，公司賬上現(xiàn)金924億元，有息負(fù)債1813億元，總權(quán)益342億元。據(jù)此計(jì)算，其凈負(fù)債率為259.9%。融創(chuàng)中國(guó)的凈負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)恒大的240%，為業(yè)內(nèi)最高值。
對(duì)此，汪孟德稱，凈負(fù)債率指標(biāo)不能夠體現(xiàn)房企的現(xiàn)金流是否安全。融創(chuàng)中國(guó)控制現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)最核心的在于——買對(duì)了地和保持高周轉(zhuǎn)。
他解釋，自有資金和負(fù)債都用于買地，如果地買錯(cuò)了，質(zhì)量不高，就談不上銷售利潤(rùn)。資金周轉(zhuǎn)方面，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金主要來(lái)自銷售回款而不是融資，銷售近年來(lái)一直保持增長(zhǎng)，提供了較好的現(xiàn)金流動(dòng)性，也能把握住并購(gòu)機(jī)會(huì)。
“未來(lái)兩年融創(chuàng)的任務(wù)是降負(fù)債，”汪孟德強(qiáng)調(diào)，“最主要的原因是我們到了釋放利潤(rùn)的階段了，而不是現(xiàn)金流緊張。”
他表示，未來(lái)隨著利潤(rùn)大幅釋放，凈負(fù)債率自然會(huì)下降，““我們有信心在未來(lái)一到兩年，在2019年底把資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)負(fù)債率降到雙70%的水平”。
汪孟德表示，融創(chuàng)看中的另一項(xiàng)指標(biāo)是毛利率。中報(bào)顯示，今年上半年，融創(chuàng)中國(guó)的毛利率為19.6%。不計(jì)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包，融創(chuàng)中國(guó)目前的土地成本為5100元/平方米，銷售均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米，扣除稅費(fèi)和調(diào)控限價(jià)影響，“未來(lái)保證25%以上的毛利率沒有問(wèn)題”。
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