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原標題：對房地產(chǎn)業(yè)的幾點重要判斷

從工業(yè)化和城鎮(zhèn)化結(jié)合來看，現(xiàn)在只走到中間階段，城鎮(zhèn)化還有很大的空間，有什么理由認為房地產(chǎn)市場變化就是崩盤呢？如果真的崩盤，那就是整個中國跌入中等收入陷阱之劫了，就有大問題了。

有人說政府似乎是要先鼓勵購房，然后再開征房地產(chǎn)稅，很多人為此覺得不舒服。但我覺得應(yīng)把心胸放開，我們就是要讓社會成員、老百姓的收入不斷提高，從中等收入進入高等收入，既然收入提高，我們能躲過個人所得稅嗎？

原來十幾種保障房名目現(xiàn)在主要歸為兩類，第一是把廉租房和公租房合在一起，第二是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房。買了共有產(chǎn)權(quán)房不能隨行就市去出售，但能很好滿足現(xiàn)實的需要。“夾心層”希望擁有產(chǎn)權(quán)房，較低價共有產(chǎn)權(quán)房形式上是有產(chǎn)權(quán)的，同時又不會產(chǎn)生套利空間，而且有望未來收入提高后再出一筆錢買成完全產(chǎn)權(quán)。

當下領(lǐng)導人和各界都在運用著“新常態(tài)”這個概念，可以講，它的“新”已經(jīng)非常明朗，形成了共識，但“常”還沒有實現(xiàn)，我們的經(jīng)濟還在繼續(xù)探底，繼續(xù)下行。

2014年上半年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%，下半年兩個季度，在一系列微刺激“相機決策”措施出臺之后，也只達到了兩個7.3%。今年一季度下行壓力非常明顯，下落到7.0%，實際上統(tǒng)計局官員也承認，這是稍微差一點、四舍五入的結(jié)果。雖然我們不要太在意經(jīng)濟的繼續(xù)下行，但從表現(xiàn)上來看，必須承認不僅經(jīng)濟在繼續(xù)下行，而且地方政府和企業(yè)層面的壓力沉重，是不得不重視的狀態(tài)。

新常態(tài)的“常”所要實現(xiàn)的，是按照軟著陸方式真正追求經(jīng)濟增長質(zhì)量的提升，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，這種“由新到常”的轉(zhuǎn)變完成探底之后，要使整個經(jīng)濟在企穩(wěn)狀態(tài)下維持中高速提質(zhì)升級的態(tài)勢，并維持盡可能長的增長平臺期，其中，提質(zhì)升級是關(guān)鍵。但我們也不能忽視7%的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因為它影響市場預期，影響整個市場氛圍，包括房地產(chǎn)業(yè)。

在這個時候，如何既抓住實質(zhì)問題，又統(tǒng)籌兼顧，有一定的難度。我們必須一方面強調(diào)宏觀調(diào)控的定力，堅持讓市場充分發(fā)揮作用；另一方面，必須高度關(guān)注市場的狀態(tài)，在相機抉擇之下，把握財政政策與貨幣政策的力度，在穩(wěn)增長的舉措安排下注重以“聰明投資”調(diào)動產(chǎn)能潛力，增加有效供給，這樣，既可以使人民群眾得實惠，又可以促進結(jié)構(gòu)優(yōu)化質(zhì)量提高和增加長期發(fā)展后勁的投資。

這些“聰明投資”要帶動民間資本一起來做，使民間資本更加活躍，在“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生、護生態(tài)、防風險”釋放潛力的過程中，形成一個個進入全局協(xié)調(diào)的聰明投資項目——這些項目中當然包括房地產(chǎn)業(yè)必須增加的新投資。要處理好原來的存量怎么消化，以及新的投資與產(chǎn)業(yè)升級、民眾基本生活水平繼續(xù)提升這方面的匹配關(guān)系，優(yōu)化結(jié)構(gòu)是最關(guān)鍵的。

中國房地產(chǎn)

不是在崩盤過程中

我們面對經(jīng)濟繼續(xù)下行，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動而總體實現(xiàn)各方面兼顧、巧妙結(jié)合的調(diào)控方略，要密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整。中國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、國際化、信息化和市場化的發(fā)展中，經(jīng)濟有一定“韌性”和回旋余地的，其中國民經(jīng)濟一個很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，就是不動產(chǎn)、房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。

總體說來，中國城鎮(zhèn)化過程還要較高速地發(fā)展幾十年。從現(xiàn)在真實城鎮(zhèn)化率在40%左右看，按國際經(jīng)驗，要一直走到70%的高位才能進入平緩發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長可能要維持三十年左右。房地產(chǎn)會隨著中國各中心區(qū)、建成區(qū)的擴大，配合接納陸陸續(xù)續(xù)4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居，必然會形成整個國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級、優(yōu)化之中的支柱。這個客觀趨勢是非常清楚的。

當然也有一些困擾我們的問題：過去若干年發(fā)展熱度非常高，房價一路往上走，怎么會在一年多的時間里一下子轉(zhuǎn)向了？經(jīng)濟下行中房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生變化的性質(zhì)是什么？

去年初以來房地產(chǎn)市場的明顯變化，其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”、“分化”，絕對不是有些人說的進入崩盤過程。

崩盤這樣極悲觀的觀點曾經(jīng)非常有影響力。事實上，我們不能只看一段時間里的市場波動——任何市場都有波動，我們判斷房地產(chǎn)市場絕非崩盤的基本底氣在于對規(guī)律的認知，這是非常重要的。

整個中國的發(fā)展過程以工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的結(jié)合來說，總體而言只走到中間階段。我們城鎮(zhèn)化過程的高速發(fā)展還有很大的空間，有什么理由認為房地產(chǎn)市場變化就是崩盤呢？如果真的崩盤，如果這種波動中的根本性拐點已經(jīng)出現(xiàn)，那就是整個中國跌入中等收入陷阱之劫了，有大問題了。

去年上半年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)整與分化在演變過程中總體來說是健康的：整個房地產(chǎn)市場過去曾經(jīng)形成較普遍的民眾焦慮，決策層和管理部門雖高度關(guān)注，頻頻推出種種權(quán)宜之計，但一段時間又顯得似乎無可奈何，然而，過去肆無忌憚的瘋炒氛圍在去年以來已經(jīng)不復存在了。從一線城市到三四線城市，現(xiàn)在沒有人擔心炒房和房價瘋漲問題，更多的是關(guān)注它怎么繼續(xù)演變。

市場調(diào)整如果掌握好，就是擠出與消化泡沫，這一過程會讓全社會方方面面認識到，房地產(chǎn)是波動的市場，波動中應(yīng)使市場機制發(fā)揮作用。

市場各方要在分化的市場中注意交易決策上的區(qū)別對待、具體分析，即至少需要分線(是幾線城市)、分市(同樣是二、三線城市，情況可能大相徑庭)、分段(地段因素千差萬別，十分關(guān)鍵)、分類型(如學區(qū)房還是非學區(qū)房)，大家要以此來理性地認識市場，決定自己的投資行為、開發(fā)行為。各方面一起遵循市場客觀規(guī)律考慮問題，那么整個社會是在我們的經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌和建設(shè)發(fā)展全面小康社會的過程中，有了一個全民的房地產(chǎn)知識培訓。政府方面、開發(fā)商、投資者和社會方方面面的成員都會在這個演變過程中，得到很多有益的經(jīng)驗和認識。

今年應(yīng)能

基本完成樓市調(diào)整

在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)市場，不可避免還要跟著進行調(diào)整。在這種情況下，我們一方面對房地產(chǎn)市場要有長遠發(fā)展的信心，另一方面要特別注重不少城市房地產(chǎn)市場還在繼續(xù)下行中，對底部的分析判斷是有必要的。

以我的觀察，如果以均價為標志看它的景氣水平，整個中國房地產(chǎn)市場最低端的代表——近乎崩盤的溫州已企穩(wěn)了。2014年下半年傳來的消息說溫州的房價從高點接近6萬元/平米，近乎崩盤式地落到2.2萬元/平米而終于企穩(wěn)，這是一個好現(xiàn)象。溫州的情況比較特別(鄂爾多斯也不能和溫州相提并論)。溫州主要是本轄區(qū)內(nèi)有大量的游資，在此前幾年沒有支持實體經(jīng)濟而是變成了“炒房團”，后來還炒作綠豆、大蒜，后來在世界金融危機沖擊影響下造成資金鏈斷裂，什么也炒不成了。所以，在溫州轄區(qū)之內(nèi)形成了局部的樓市崩盤。但溫州體現(xiàn)了另一方面的成熟性：出現(xiàn)如此大的市場沖擊，但沒有聽說溫州所謂的苦主們跑到市政府前靜坐鬧事，有一些已經(jīng)接近破產(chǎn)，但人家在默默自我消化吸收。在溫州這種區(qū)域，老百姓已真正把自己的行為和市場對接，這是局部沖擊中也應(yīng)肯定的亮點。但是回過頭來說，畢竟這種過程很痛苦。溫州雖然還會有一個很痛苦的復蘇過程，但總體看，其樓市底部似乎已經(jīng)出現(xiàn)。

另外一端，即高端市場看北京。去年十一長假之后，北京出現(xiàn)住房市場交易放量，隨之一些中介機構(gòu)開始抬價，今年年初以來，北京又開始出現(xiàn)新的“地王”。

所以，到目前為止，總體而言，中國房地產(chǎn)市場低端的代表溫州、高端的代表北京，都已經(jīng)在探底或回暖。其他的二線、三四線、不同城市不同類型的房地產(chǎn)，它們高高低低怎么消化原來的泡沫、消化存量，出不了大格，全局就是一個調(diào)整分化中的收斂過程。

所以，今年其他大部分城市很有希望在年內(nèi)基本完成房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整，雖不排除有些城市還有壓力，甚至不排除個別地方、個別開發(fā)商進入非常困難的狀態(tài)，但總體而言，我們可以對基本的全景圖看得非常清楚?，F(xiàn)在就更不要相信“中國經(jīng)濟崩潰論”的說法。

政策總體是

適應(yīng)性調(diào)整

在經(jīng)濟下行、房地產(chǎn)市場分化這個大背景下，如何評價政府采取的一系列政策？一般人都說現(xiàn)在政府在救市，這個說法未嘗不可，但我更多地傾向于對政府的這一做法稱為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”。

這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的。因為政府方面過去擔心的、為難的，是房地產(chǎn)市場怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”，所有人都認為膽大一點沖進去就可以有非常豐厚的回報，造成了很大社會壓力，又在制度要素還不配套情況下，只在政策方面想辦法，乃至推出非常極端的行政手段，限購、限價，但似乎依然不能遏制炒房團肆無忌憚的炒作，而現(xiàn)在這個新階段來了之后，政府可以也完全有必要進行適應(yīng)性調(diào)整：

第一，我認為各個地方因地制宜地逐步取消限購完全有其必要。當年有關(guān)部門表態(tài)就說，限購是不得已的權(quán)宜之計。既然是權(quán)宜之計，如今其所對應(yīng)的特殊必要性不存在了，為什么不能退出？理所當然可以退出、應(yīng)當退出。各個地方因地制宜逐步取消限購完全有必要，因為取消了也不會出現(xiàn)泡沫化。

現(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購，北上廣深和三亞，它們各有各的道理，主要不是擔心這幾個城市的房價上升，是有其他方面的壓力。北上廣深作為一線城市，外來人口壓力太大，當?shù)卣诰S護基本公共服務(wù)均等化方面的能力，難以適應(yīng)人口涌入帶來的挑戰(zhàn)。北京已經(jīng)按照要求以京津冀一體化為新的格局，抓緊做好全盤規(guī)劃，疏解非核心功能，一定要調(diào)整它的城市生活狀態(tài)。總體來說，還是需要以延續(xù)行政手段的限購，來限制外來人口的壓力。

三亞的發(fā)展戰(zhàn)略是在海南國際旅游島的建設(shè)中打造高水平中心城市，已經(jīng)形成了房地產(chǎn)有聲有色的發(fā)展，但近年在當?shù)刭彿康娜?，大量為非本地的居民，從?nèi)地特別是從東北區(qū)域涌進來大批的購房者，在當?shù)匾呀?jīng)形成了“東北人扎堆”的社區(qū)，他們認為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整，不想在放開之后使更多的內(nèi)地人進入三亞購房，希望從長考慮引導優(yōu)化本地的持房者結(jié)構(gòu)。除了這幾個特殊案例之外，在當前形勢下，其他城市都取消了限購。

我認為政府的金融政策、信貸政策的放寬，總體來說也是一種政策的適應(yīng)性調(diào)整。比如關(guān)于首貸的認定放寬到所有的貸款都還完了，這時候再貸款不管手上有幾套房，都可以認為是首貸，這合乎市場規(guī)律。

在不用擔心市場瘋炒的情況下，應(yīng)該助力讓市場起作用，讓消費者自己選擇與判斷——他們愿意多買房子，是用于投資或者是改善自己的住房條件，我認為管理部門已不必過多費心，自擔風險是適合房地產(chǎn)市場軌上的總體導向的。

另外首付的比重調(diào)低也有必要。因為大家已經(jīng)比以前更好認識了市場的風險，更理性地在做判斷，這時候適當降低一些首付的比重，實際上是使市場上活躍程度適當提高，同時又不用擔心這樣一來馬上就變?yōu)榀偝礌顟B(tài)。我作為研究者，認為把它稱為救市也未嘗不可，但不應(yīng)該指責政府這事做得不恰當，因為政府意圖是要讓市場充分起作用，在新形勢、新階段上讓市場總體發(fā)揮決定性作用。

再說到財稅，我注意到相關(guān)交易的稅收政策在放寬，原來是持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現(xiàn)在已經(jīng)給出信息，不少地方是放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。這有利于房地產(chǎn)市場的活躍，有利于按照市場機制減少空置房比重。這一年多，有各種因素在促使二手房的市場供給量上升，現(xiàn)在不少地方有大量的二手房涌入市場，這較好地使供需得到了校正。

前面一些年“單邊市”一路上升的時候，往往表現(xiàn)為供不應(yīng)求，現(xiàn)在反過來了，新居要消化庫存，二手房則有很多空置房進入市場，這時候當然稅收和信貸一樣，都應(yīng)該助力于市場更多起作用?？傮w來說，這有利于盤活存量，促使生產(chǎn)要素更好流動，以此消化過去的問題，讓其可持續(xù)發(fā)展。

發(fā)揮對保障性

住房的財政支持

信貸政策和稅收政策已有調(diào)整鋪墊，關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們還應(yīng)該做什么事情？我認為有這樣幾點：

第一，按照中央經(jīng)濟工作會議以來非常明確的財政政策加力增效的方針，積極的、擴張性的財政政策的力度，要保持總體來說符合現(xiàn)階段要求的特征，如果下行壓力加重的話，不排除適當?shù)丶哟筘斦吡Χ?。今年赤字率表面形式上算賬是2.3%，而把中央預算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金等因素算在一起是2.7%左右，還是在安全區(qū)間內(nèi)。如果有必要，適當增加財政政策的力度可以成為一個備選方案。

第二，對于棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)的支持，財政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導向作用。這里面中央已經(jīng)給出了比過去更清晰的指導。比如說保障房建設(shè)要從棚戶改造切入，使最困難的棚戶區(qū)居民可以盡快改善住房條件。另外，原來十幾種保障房的名目現(xiàn)在主要歸為兩種類型，第一是把廉租房和公租房合在一起，第二是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房。

在取得公租房的時候，形式上是租房。而買了共有產(chǎn)權(quán)房的人也不能將房子隨行就市售出，但這種房子能很好地滿足現(xiàn)實的需要。為數(shù)不少的“夾心層”當然希望擁有產(chǎn)權(quán)房，特別是在中國傳統(tǒng)文化環(huán)境下不少年輕人沒有房子的產(chǎn)權(quán)過不了丈母娘那一關(guān)。一個大學畢業(yè)不久的小伙子，遇到心儀的女朋友，要結(jié)婚，丈母娘提出必須要有一套產(chǎn)權(quán)房，要不然是不可能的。較低價的共有產(chǎn)權(quán)房，形式上正是有產(chǎn)權(quán)的，同時又不會產(chǎn)生套利空間，而且有望在未來收入水平提升后再出一筆錢買成完全產(chǎn)權(quán)。過去有些人借“經(jīng)濟適用房”的名義，拿到這樣的房子之后出售套利，為人詬病。共有產(chǎn)權(quán)房則不然——實話實說共有產(chǎn)權(quán)房還是保障房，就是不能進入市場交易，不會像以前的經(jīng)濟適用房和雙限房那樣搞得烏煙瘴氣，但又適應(yīng)了“夾心層”的現(xiàn)實需要，這都是值得肯定的。還有就是“補人頭”政策，本地有房源的情況下，政府應(yīng)首選以財政資金“補人頭”租房解決，沒有必要再去建新的保障性住房。

第三，對公私合作模式(PPP)的支持和鼓勵。PPP不可能一哄而起，現(xiàn)在要加緊做法規(guī)方面的建設(shè)。現(xiàn)時中國凡是屬于“紅頭文件”的都入法規(guī)體系，都有權(quán)威性，近來已推出的政府關(guān)于PPP的文件都是中國現(xiàn)有法規(guī)體系的一部分，同時要加緊推進相關(guān)的法規(guī)建設(shè)與文件貫徹，還要做好培訓、項目示范，以多種方式促進培養(yǎng)契約精神，這樣有助于在財政支持情況下，以積極、有效的PPP項目來建設(shè)保障房和小區(qū)開發(fā)乃至連片開發(fā)。

房地產(chǎn)稅躲不過

必須正視

最后，我認為應(yīng)該積極抓住房地產(chǎn)稅的“配合立法”工作。今年“兩會”上預算報告里明確表示了對于房地產(chǎn)稅這個改革事項配合立法的基本態(tài)度。三中全會要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，本來按照邏輯應(yīng)該在“兩會”上看到怎樣對房地產(chǎn)稅正式啟動其人大立法程序，但估計是因為房地產(chǎn)市場仍然在調(diào)整分化過程中，需要有意把這個過程穩(wěn)一下，再觀察一下。

所以，現(xiàn)在的配合立法工作是有關(guān)部門在原來的思路上繼續(xù)形成設(shè)計框架，同時掌握節(jié)奏，未來必然要對接到房地產(chǎn)稅，所以，一定要進入加快立法的過程。從時間表上看，按照中央的要求，應(yīng)該最晚于2017年“兩會”上能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律文本，人大通過后就不是簡單擴大改革試點范圍的問題，而是按照法律執(zhí)行的問題了。在房地產(chǎn)稅改革方面，不動產(chǎn)登記制度的啟動已經(jīng)進行了很好的鋪墊。

在政策寬松的作用下，房地產(chǎn)市場有可能回暖，有人說現(xiàn)在政府似乎是要先鼓勵購房，然后再開征房地產(chǎn)稅，很多人為此覺得不舒服。但我的觀點是，應(yīng)把心胸放開，考慮中國進入現(xiàn)代社會，考慮到現(xiàn)代稅制的整個發(fā)展過程，我們發(fā)展經(jīng)濟的目的就是要讓社會成員、老百姓的收入不斷提高，從中等收入進入高等收入，既然收入提高，我們能躲過個人所得稅嗎？這些稅是一個現(xiàn)代社會經(jīng)濟運行所必需的調(diào)節(jié)機制，我們必須正視這個對整個社會發(fā)展來說必不可少的制度安排——個人所得稅如此，財產(chǎn)稅同樣如此，財產(chǎn)稅中的房地產(chǎn)稅也是這樣。以后在經(jīng)濟和市場總體趨穩(wěn)情況下，推出房地產(chǎn)稅立法后，將是先富起來的人、有多套房的人、有豪宅的人要多對國庫作些貢獻，同時又不會對這些社會成員傷筋動骨，不會在這方面形成人們過不去的坎，從國際經(jīng)驗看，它就是再分配概念下的適當調(diào)節(jié)。你收入提高了，就應(yīng)該購房，包括可以有第二套改善房，這是享受生活。為什么我們能夠在個人收入提高的過程中，承擔個人所得稅和消費稅，卻要斷然拒絕未來的財產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅呢？這個道理應(yīng)該想通。

總體來說，房地產(chǎn)稅如果未來能推出，一定要考慮中國國情，強調(diào)扣除第一單位，即所有的人都有基本住房的免稅扣除，然后按照支付能力適當給國庫作貢獻，這是中國整個調(diào)節(jié)框架中的必要機制。

總之一句話，不能因為看到進入現(xiàn)代稅制給自己帶來一些不愉快，就反對已經(jīng)啟動的現(xiàn)代化配套改革進程，我們要走向共同富裕，這個共同富裕的社會一定包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的制度建設(shè)。

(作者為華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長、財政部科研所研究員)